Важные детали в перепланировке квартиры

Перепланировка помещения включает в себя изменение элементов жилого помещения, в результате чего проект перестает соответствовать планам БТИ. В соответствии с нормативными актами к работам по перепланировке относится не только демонтаж стен, внутренних перегородок, изменение или перенос инженерного и электрооборудования, но и снос стенных шкафов, изменение направления открывания/закрывания створок дверей и оконных проемов и многое другое. В том случае, если работы по перепланировке не были согласованы в соответствующих органах, квартира становится неликвидной и власти вправе потребовать от владельца вернуть ей первоначальный вид, зафиксированный в БТИ.

Перепланировка проводится в несколько этапов:

• разработка проекта перепланировки;
• согласование проекта и получение разрешений на проведение работ;
• проведение экспертизы проекта и строительных конструкций, которые подвергнутся изменению;
• проведение работ;
• регистрация выполненных изменений;
• внесение изменений в план БТИ и паспорт квартиры.

Как уже отмечалось выше, если перепланировка проведена незаконно, власти вправе потребовать от владельца вернуть помещение в соответствие с планами БТИ, но в том случае, если работы затронули несущие элементы и изменили нагрузки на конструкции здания, владелец квартиры может быть привлечен к ответственности.
 

Ответственность за незаконную перепланировку:

Согласование работ по перепланировке

Согласование перепланировки проводится в Межведомственных комиссиях (МВК). Прежде чем дать разрешение на проведение работ и изменение исходной конструкции здания, специалистами проводится исследование конструкций здания, определение его ветхости, на основе чего оформляется техническое заключение о возможности проведения запланированных работ.

Согласование проекта гарантирует не только избавление от возможных последствий проведения самовольной перепланировки, но и обеспечивает юридическую чистоту будущих сделок с квартирой.

Согласование может быть проведено и владельцем квартиры, и специалистами, работающими над составлением проекта. Получение необходимых разрешений специалистами позволяет существенно сократить время на прохождение процедуры.

Что нужно для согласования

Для согласования перепланировки необходимо получить в Бюро технической инвентаризации поэтажный план квартиры с экспликацией, планы экспликаций соседних помещений (при объединении квартир).

После этого необходимо подать в МВК заявление с подробным описанием запланированных работ, а также причин, по которым необходимо проведение перепланировки. К заявлению прилагается пакет документов, включающий в себя:
 

После получения технического заключения и разработки проекта перепланировки он должен быть утвержден в различных надзорных органах (санитарно-эпидемиологической службе, пожарной инспекции, архитектурно-планировочном отделе, жилищной инспекции, ДЭЗе и т. д.).

Также может потребоваться дополнительное согласование проекта в службах газо- и электроснабжения. Следует учитывать, что получение разрешения в каждой из служб потребует уплаты ведомственных сборов.

После получения всех необходимых согласований необходимо предоставить в МВК справку о согласии всех жильцов и собственников помещения на проведение реконструкции, заявление от владельцев соседних помещений (смежных, выше и нижерасположенных) о том, что они также не возражают против проведения работ. Все подписи на заявлении обязательно должны быть заверены.

Документация должна быть составлена в двух экземплярах, а процедура согласования в каждой инстанции не должна быть более одного месяца.

После предоставления всей необходимой документации проводится заседание МВК, на котором утверждается перепланировка за соответствующим номером протокола. Выписка из протокола выдается на руки владельцу помещения.

После получения разрешения на проведение перепланировки, все необходимые для этого работы должны быть выполнены в срок не более полугода. В том случае, если рабочие не укладываются в указанные сроки, процедура согласования должна быть проведена заново.

Повторное согласование требуется и в том случае, если был получен отказ МВК с указанием нарушений. Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше сразу доверить разработку проекта и его согласование специалистам. Это позволяет значительно сократить время, необходимое на получение разрешительной документации. Выполнение не согласованной перепланировки чревато не только санкциями, налагаемыми на владельца квартиры, но и риском изменения несущей конструкции здания, в результате чего могут ухудшиться условия проживания в соседних квартирах.

Немного терминологии

Нормативными актами определяются основные виды работ, проводимые в жилых помещениях:

• штраф. В том случае, если жилищная инспекция получает данные о том, что в квартире была проведена незаконная перепланировка, на ее владельца налагается штраф в размере 9000 рублей за квартиру и 100000 рублей за офисное помещение. После уплаты штрафа владелец помещения должен в течение двух месяцев получить разрешение МВК или вернуть помещение в первоначальный вид. В противном случае по истечение этого срока на владельца помещения может быть наложен еще один штраф;
• продажа квартиры с торгов. Отказ владельца выполнять законные требования жилищной комиссии может повлечь за собой подачу искового заявления в суд. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ помещение может быть продано с торгов. Разница между стоимостью помещения и стоимостью ремонтных работ, необходимых для его приведения в надлежащий вид, выплачивается владельцу;
• возвращение помещению в первоначальный вид требуется в том случае, если санкционировать выполненные изменения невозможно. Согласование перепланировки может быть невозможно в том случае, если квартира после изменения не соответствует нормам СНиП.
  • выписку из технического паспорта дома, в которой обязательно должен быть указан его технический износ;
  • экспликацию помещения;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписку из домовой книги;
  • копию финансово-лицевого счета.
Так как перепланировка требует обязательного технического заключения о возможности проведения предполагаемых работ, на копию плана квартиры обязательно нужно нанести эскиз всех запланированных изменений. Техническое заключение составляется специалистами лицензированной проектной организации, которые обязательно проводят не только экспертизу представленного проекта, но и техническое обследование здания с целью определения физического и морального износа. Во время обследований специалистами обязательно составляются планы межэтажных перекрытий, несущих конструкций, инженерных сетей и т. д. На основе этих данных составляется эскизный или дизайн-проект.
• • техническое обслуживание – это работы, направленные на поддержание конструктивных элементов здания в исправном состоянии, а также обеспечение их соответствия заданным показателям всех технических устройств. Оно включает в себя работы по контролю, наладке, регулировке, санитарному содержанию;
  • ремонт – это работы, включающие в себя восстановление исправности элементов зданий и сооружений. По своей сути ремонт подразумевает под собой проведение мероприятий, позволяющих вернуть зданию первоначальное состояние без изменения технических показателей. В результате проведенных ремонт все заданные функции элементов здания восстанавливаются до их первоначального значения. С этой целью некоторые элементы могут быть полностью заменены в случае их значительного износа, также специалистами могут быть использованы более качественные современные материалы и технологии;
  • модернизация здания (реконструкция первого рода) подразумевает под собой работы и мероприятия, позволяющие привести эксплуатационные и технические показатели всего здания или отдельных его элементов в соответствии с действующими нормами без изменения объемно-планировочных показателей и функционального назначения здания. К модернизации относится не только перепланировка, но и утепление, установка счетчиков, переустройство кровли, а также ряд других работ, направленных на снижение эксплуатационных затрат;
  • реконструкция второго рода включает в себя строительные работы и мероприятия, связанные с изменением технических, объемно-планировочных показателей здания, его вместимости, пропускной способности, функционального назначения и т. д. Реконструкция второго рода может быть проведена с целью улучшения условий проживания людей в жилых помещениях, увеличения объемов услуг, производственных мощностей нежилых сооружений. Работы по реконструкции второго рода могут включать в себя надстройку или пристройку новых помещений.
В соответствии с нормативной документацией, все работы, в результате которых изменяются технические или объемно-планировочные показатели здания, должны быть обязательно отражены в паспорте дома.